As unidades HIS e HMP fazem parte da política habitacional da cidade de São Paulo e foram criadas para ampliar o acesso à moradia para famílias de baixa e média renda. O objetivo é possibilitar que mais pessoas possam viver em bairros com boa infraestrutura, mobilidade e acesso a serviços, observados os requisitos de enquadramento definidos por lei.
Quem pode comprar?
As unidades podem ser adquiridas por:
- Famílias enquadradas nas faixas de renda previstas pela legislação.
| Categoria | Salários mínimos | Renda familiar máxima |
|---|---|---|
| HIS 1 | Até 3 salários mínimos | Até R$ 4.863,00 |
| HIS 2 | Até 6 salários mínimos | Até R$ 9.726,00 |
| HMP | Até 10 salários mínimos | Até R$ 16.210,00 |
| R2V | Acima de 10 salários mínimos | Acima de R$ 16.210,00 |
Base: salário mínimo de 2026 (R$ 1.621,00).
Importante para investidores
As unidades adquiridas por investidores estão sujeitas a regras específicas de destinação e utilização previstas na legislação municipal.
Dependendo da categoria da unidade e da legislação aplicável:
- A unidade deverá ser destinada à locação para famílias enquadradas nas respectivas faixas de renda;
- O proprietário deverá observar os critérios de enquadramento e destinação estabelecidos para a categoria da unidade;
- A utilização da unidade deverá observar as finalidades habitacionais e os requisitos previstos na legislação durante o período aplicável.
Valores máximos de venda
As unidades HIS e HMP estão sujeitas a valores máximos de comercialização definidos pela legislação municipal, que podem ser atualizados periodicamente.
| Categoria | Valor máximo da unidade |
|---|---|
| HIS 1 | R$ 276.102,20 |
| HIS 2 | R$ 383.636,74 |
| HMP | R$ 537.672,71 |
| R2V | Sem limite de preço por enquadramento social |
Importante
As regras de enquadramento, faixas de renda, valores máximos, eventuais subsídios e condições de financiamento podem variar conforme:
- políticas e critérios da instituição financeira responsável pelo financiamento;
- análise de crédito do comprador;
- alterações na legislação e regulamentação aplicáveis.
Consulte nossa equipe comercial para confirmar as informações vigentes, verificar seu enquadramento e conhecer as condições aplicáveis à unidade de seu interesse.
Regras para aquisição de unidades HIS e HMP por investidores
As informações abaixo possuem caráter meramente informativo e resumem, de forma não exaustiva, aspectos relevantes da legislação atualmente aplicável às unidades HIS e HMP no Município de São Paulo. O adquirente permanece responsável por observar a legislação, regulamentação e orientações dos órgãos competentes vigentes à época da aquisição, utilização, locação ou alienação da unidade.
Em conformidade com a legislação urbanística vigente do Município de São Paulo, especialmente a Lei Municipal nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico), Lei nº 17.975/2023, Lei nº 18.081/2024 (LUOS), Decreto Municipal nº 63.130/2024, Portaria SEHAB nº 61/2024 e demais normas aplicáveis, é permitida a aquisição de unidades habitacionais enquadradas como HIS-1, HIS-2 e HMP por compradores investidores que não se enquadrem nos limites de renda exigidos para o público-alvo final.
O adquirente investidor fica dispensado da comprovação de renda compatível com a faixa de enquadramento da unidade. Em contrapartida, deverá observar as regras de destinação, utilização e ocupação previstas na legislação e regulamentação aplicáveis.
A unidade adquirida não poderá ser utilizada como moradia própria do investidor, de seus familiares, cessionários ou terceiros não enquadrados nas respectivas faixas de renda. Sua destinação deverá ocorrer exclusivamente para venda ou locação a famílias que atendam aos critérios de renda estabelecidos para a categoria da unidade adquirida.
No caso de locação, somente será admitida a locação residencial de longa duração, nos termos da Lei Federal nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), sendo expressamente vedadas as modalidades de locação por temporada, short stay, hospedagem por plataformas digitais ou qualquer outra forma de ocupação transitória.
O investidor deverá obter e manter arquivada toda a documentação comprobatória da renda familiar dos ocupantes, emitindo a respectiva certidão de enquadramento da família locatária ou adquirente na faixa de renda correspondente à unidade habitacional. Tal documentação deverá permanecer disponível para eventual fiscalização dos órgãos competentes, sendo o proprietário responsável pela veracidade das informações apresentadas.
Nos contratos de locação ou alienação deverá constar cláusula específica demonstrando o enquadramento da renda familiar do destinatário final, respondendo locador, locatário, vendedor e comprador pelas informações prestadas, nos termos da legislação aplicável.
A destinação da unidade para locação poderá estar sujeita às formalidades e registros exigidos pela legislação e regulamentação aplicáveis, incluindo, quando cabível, averbações perante o Cartório de Registro de Imóveis competente e/ou registros em plataformas eletrônicas disponibilizadas pelos órgãos públicos competentes.
A legislação municipal atualmente prevê limites para o valor do aluguel das unidades destinadas à locação, os quais deverão ser observados conforme a regulamentação vigente à época da contratação, correspondendo atualmente ao limite máximo de 30% (trinta por cento) da renda familiar máxima permitida para a respectiva faixa de enquadramento da unidade.
Caso a unidade permaneça desocupada ou sem locação, o proprietário poderá ser solicitado pelos órgãos competentes a apresentar documentação ou outros elementos de prova aptos a demonstrar a situação de ocupação da unidade, conforme exigido pela legislação e regulamentação aplicáveis.
Também é vedada a cessão gratuita do imóvel por meio de comodato quando o adquirente não estiver enquadrado como público-alvo da política habitacional.
As obrigações relacionadas ao enquadramento da renda familiar deverão ser observadas durante o prazo legal de controle previsto pela legislação municipal, atualmente de até 10 (dez) anos, contados conforme os critérios estabelecidos pela Prefeitura de São Paulo, podendo tal prazo ser alterado por modificações legislativas ou regulamentares supervenientes, aplicando-se tanto às revendas quanto às novas locações realizadas dentro do período de controle.
O descumprimento das regras de enquadramento, ocupação, locação ou alienação poderá acarretar a aplicação de multas, penalidades administrativas e demais sanções previstas na legislação municipal, responsabilizando o proprietário, seus sucessores, cessionários, locatários e demais envolvidos na operação, conforme o caso.
A aquisição de unidades HIS e HMP por investidores permanece sujeita à legislação urbanística e habitacional vigente, bem como às suas futuras alterações, cabendo ao adquirente verificar as regras aplicáveis ao seu caso concreto perante os órgãos competentes e profissionais especializados.
